農地は場所によって評価方法が違う

農地は、農地法などにより宅地への転用が制限されていて、原則として都道府県知事の許可がないと転用や譲渡ができません。

許可が下りたとしても宅地造成費などの費用がかかります。

こうした事情により、一般的に農地は宅地よりも評価額が低くなります。

相続税の財産評価では、農地を次の4種類に区分しています。

1.純農地・・・農用地区域にある農地で、農業政策上の規制が厳しい農地

2.中間農地・・・都市近郊にある農地で純農地よりは規制が少ない地域

3.市街地周辺農地・・・市街地周辺にある農地

4.市街地農地・・・市街化区域内にある農地

これらのうち1の純農地はもっとも転用許可が下りにくく、以下2⇒3⇒4の順で転用許可が下りやすくなります。

転用が難しい農地ほど評価額が低くなるよう区分されています。

1の純準農地と2の中間農地は倍率方式で評価します。

農地の固定資産税評価額に、評価倍率表にある一定の倍率をかけて評価します。

固定資産税評価額は市区町村役場または都税事務所で、評価倍率表は所轄の税務署または国税庁のホームページで確認できます。

3の市街地周辺農地は、その農地が市街地農地であるとした場合の価額の80％相当額で評価します。

4の市街地農地は、宅地比準方式または倍率方式を用います。

宅地比準方式とは、「その農地が宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額」から、その農地を宅地に転用した場合に必要となる宅地造成費相当額を控除した金額で評価する方法です。

「宅地であるとした場合の価額」は、その農地が路線価地域にあるときは路線価方式で、路線価のない地域の場合は倍率方式で評価します。

倍率方式の場合は、その宅地に最も近く似ている宅地の固定資産税評価額に、宅地の倍率をかけて評価額を計算します。

山林は3種類の区分で評価

山林も農地と評価方法はほぼ同じです。

1.純山林

2.中間山林

3.市街地山林

の3種類に区分します。

1の純山林と2の中間山林は倍率方式、3の市街地山林は宅地比準方式か倍率方式です。

ただし、市街地山林でも宅地への転用が見込めない場合は、近隣の純山林の価額に批准して評価します。

借地・貸宅地の評価

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